Το εμπορικό κέντρο Westlake, το οποίο άνοιξε τη δεκαετία του 1950 στο Daly City της Καλιφόρνια, είναι ένα από τα πρώτα μοντέρνα εμπορικά κέντρα στη χώρα. Τις τελευταίες επτά δεκαετίες, έχει επιβιώσει από την άνοδο των διαδικτυακών λιανοπωλητών, το κλείσιμο των καταστημάτων άγκυρας και τους περιορισμούς λειτουργίας που σχετίζονται με την πανδημία. Τώρα έρχεται η τελευταία του δοκιμή: η προσθήκη σχεδόν 400 διαμερισμάτων.
Η στρατηγική, η οποία παρακολουθείται στενά από εμπειρογνώμονες λιανικής, αναμένεται να αυξήσει την κίνηση των πεζών και να δημιουργήσει περισσότερα έσοδα από τους νέους κατοίκους που μπορεί να είναι πιο διατεθειμένοι να ψωνίσουν στις γειτονιές τους.
«Μπορούν να τρέφονται ο ένας από τον άλλον», δήλωσε ο Connor C. Flynn, διευθύνων σύμβουλος της Kimco Realty, του καταπιστεύματος επενδύσεων σε ακίνητα που κατέχει το Westlake. “Είναι σχεδόν σαν ένα οικοσύστημα όπου ο πελάτης ψωνίζει το δικό σας λιανικό εμπόριο, οι έμποροι λιανικής θα υποστηρίξουν τα διαμερίσματα και θα εξασφαλίσουν ένα premium για τα διαμερίσματα.”
Ο συνδυασμός εμπορικών κέντρων και διαμερισμάτων δεν είναι μια νέα ιδέα, αλλά περισσότεροι ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα επανεξετάζουν τη χρήση του χώρου τους με αυτόν τον τρόπο. Η στρατηγική βασίζεται στις κοινότητες ζωντανής εργασίας-παιχνιδιού που έχουν δημιουργηθεί για να εξυπηρετούν τις ανάγκες των κατοίκων της και έχουν γίνει δημοφιλείς την τελευταία δεκαετία με νεαρούς ενήλικες που αναζητούν ανέσεις σε κοντινή απόσταση.
«Τα εμπορικά κέντρα, από μόνα τους, γενικά βρίσκονται σε καλή τοποθεσία επειδή κατασκευάστηκαν στο συμπλήρωμα δύο μεγάλων διακρατικών ή αυτοκινητοδρόμων και έχουν μεγάλη μάζα γης», δήλωσε ο Rich Lamella, εκτελεστικός διευθυντής στην εταιρεία υπηρεσιών εμπορικών ακινήτων Cushman. & Γουέικφιλντ.
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα εμπορικά κέντρα βρέθηκαν ξαφνικά να πρέπει να γεμίσουν χιλιάδες τετραγωνικά πόδια που έμειναν κενά από εμπόρους λιανικής όπως οι J.C. Penney και Gap. Άλλοι συνειδητοποίησαν ότι είχε διατεθεί πάρα πολύς χώρος στους χώρους στάθμευσης τους. Τον Δεκέμβριο, ο ιδιοκτήτης του Westfield Old Orchard, ενός εμπορικού κέντρου στο Skokie, Ill., προάστιο του Σικάγο, ανακοίνωσε ότι θα κατέστρεφε ένα κενό κατάστημα του Bloomingdale για να δημιουργήσει χώρο για εκατοντάδες διαμερίσματα μέχρι το 2026. Τον ίδιο μήνα, ένα πραγματικό Η εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητα στην κομητεία Fairfax, Va., έλαβε έγκριση να χτίσει μια πολυκατοικία στο Springfield Town Center.
Στο Ρόουντ Άιλαντ, οι αγοραστές άδραξαν την ευκαιρία να ζήσουν στο Arcade Providence, το οποίο χτίστηκε το 1828 και συχνά αναφέρεται ως το παλαιότερο κλειστό εμπορικό κέντρο στην Αμερική. Πριν από μια δεκαετία, ο ιδιοκτήτης του μετέτρεψε τους δύο τελευταίους ορόφους σε μικρο-σοφίτες, τα περισσότερα από τα οποία βγήκαν στην αγορά το 2021.
Η Kristen O’Grady, 55 ετών, αγόρασε ένα διαμέρισμα 360 τετραγωνικών ποδιών εκεί, το οποίο χρησιμοποιεί κυρίως ως γραφείο για τη γραφιστική της δουλειά. Μερικές φορές το μήνα, κοιμάται στη σοφίτα, η οποία είναι εξοπλισμένη με κουζίνα, κρεβάτι, ντους, ντουλάπα και χώρο για ένα γραφείο. Το πρώτο βράδυ που κοιμήθηκε εκεί με την κόρη της Ρούμπι, ήταν όλα ήσυχα – μέχρι περίπου τις 2 τα ξημερώματα, όταν τα μπαρ της γειτονιάς κλείνουν και οι θαμώνες τους βγαίνουν έξω.
Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων αντιμετωπίζουν προκλήσεις, όπως η εξέλιξη των προτιμήσεων των καταναλωτών, οι αλλαγές ζωνών και η τοπική αντίσταση.
Από τότε που το Διαδίκτυο διέκοψε τις αγοραστικές συνήθειες των καταναλωτών, τα εμπορικά κέντρα προσπαθούν να δικαιολογήσουν την ύπαρξή τους. Καθώς τα παλιά καταστήματα άγκυρας μειώθηκαν, έκλεισαν ή κήρυξαν πτώχευση, τα εμπορικά κέντρα δημιούργησαν χώρο για αλυσίδες παντοπωλείων, γυμναστήρια αναρρίχησης, τοποθεσίες εμβολίων Covid-19 και κέντρα αιμοκάθαρσης σε μια προσπάθεια να αυξήσουν την κίνηση των πεζών και να δώσουν στους αγοραστές έναν λόγο να μείνουν μακρύτερα.
Οι ιδιοκτήτες του εμπορικού κέντρου γνωρίζουν ότι κάθονται σε πολύτιμο ακίνητο. Παρά την αργή κατάρρευση της επιχείρησης των πολυκαταστημάτων που ήταν κεντρική για την επιτυχία των εμπορικών κέντρων όταν κατασκευάζονταν σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες στα μέσα έως τα τέλη του 20ού αιώνα, αυτά τα κέντρα εξακολουθούν να έχουν πολλά θετικά στοιχεία.
«Ένα καλό πράγμα που προέκυψε από το Coved για το λιανικό εμπόριο ήταν η επιθυμία των ανθρώπων να είναι μαζί, η αίσθηση της κοινότητας, πολλές περισσότερες κοινωνικές δραστηριότητες — και μία από αυτές τις κοινωνικές δραστηριότητες είναι να πηγαίνουν στα εμπορικά κέντρα», δήλωσε η Gabriella Santangelo, ιδρύτρια της A Line. Partners, μια συμβουλευτική εταιρεία λιανικής. «Αυτό ήταν εξαιρετικό για τη γενική κίνηση με τα πόδια. Αλλά πρέπει να αλλάξεις με την εποχή».
Στο εμπορικό κέντρο Westlake, η Kimco σχεδιάζει να μετατρέψει τον χώρο που κάποτε ήταν το Burlington Coat Factory σε ένα συγκρότημα 214 διαμερισμάτων. Η Kimco είχε ήδη λάβει έγκριση από το Daly City για την κατασκευή του πρώτου της σετ διαμερισμάτων και η εμπιστοσύνη συνεργάστηκε με το Burlington για να μεταφέρει το off-price κατάστημα λιανικής στο μπροστινό μέρος του κέντρου, δίνοντάς του χώρο να χτίσει ακόμη περισσότερα διαμερίσματα και να έχει ακόμα χώρο για σχεδόν 11.000 τετραγωνικά πόδια χώρου λιανικής και εστιατορίου, είπε ο κ. Φλιν. Συνολικά, το Westlake θα έχει περίπου 400 διαμερίσματα.
Η Kimco αγόρασε το εμπορικό κέντρο το 2002 έναντι 80 εκατομμυρίων δολαρίων και έκτοτε έχει αντιμετωπίσει τις καταιγίδες που έπληξαν το λιανικό εμπόριο. Τέσσερα χρόνια μετά την εξαγορά, ένα Home Depot χτίστηκε στη θέση ενός πρώην J.C. Penney. Επιδιώκοντας να δώσει στον Westlake μια ατμόσφαιρα στην πλατεία της πόλης, η Kimco έχτισε έναν κεντρικό δρόμο στο κέντρο του και πρόσθεσε περισσότερες επιλογές για φαγητό.
Είκοσι χρόνια αργότερα, αυτό το Home Depot είναι ακόμα εκεί, καθώς και ένα Safeway, ένα Target, ένας Ross και μια σειρά από μικρές επιχειρήσεις. Το ακίνητο βρίσκεται επίσης κοντά σε μια στάση για το BART, το σύστημα δημόσιας συγκοινωνίας στην περιοχή Bay. Η Carla Eufemia, η οποία είναι ιδιοκτήτρια των Paw Patch Pastries, σημείωσε αυτές τις λεπτομέρειες όταν σκεφτόταν να μεταφέρει το φιλικό προς τα σκυλιά αρτοποιείο της στο Westlake από το Σαν Φρανσίσκο, όπου βρισκόταν εδώ και 13 χρόνια. Πριν υπογράψει το συμβόλαιό της, πέρασε τη μέρα καθισμένη στο εμπορικό κέντρο και παρακολουθώντας κόσμο. Η οικιστική αίσθηση — ακόμη και πριν από την κατασκευή των διαμερισμάτων — ήταν ένα σημείο πώλησης για εκείνη.
«Είναι πολύ πιο βολικό για τους ανθρώπους», είπε η κ. Eufemia. «Αν μπορούν να περπατήσουν εκεί, τότε είναι απλό».
Η νίκη επί των λιανοπωλητών εξακολουθεί να αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα για προγραμματιστές που θέλουν να προσθέσουν κατοικίες.
«Ένας από τους λόγους που χρειάστηκε τόσος καιρός για να φτάσουμε σε αυτό το σημείο είναι επειδή τα πολυκαταστήματα είχαν μακροπρόθεσμες συμφωνίες με τον ιδιοκτήτη του εμπορικού κέντρου», είπε ο κ. Lamella του Cushman. Αυτές οι συμφωνίες, γνωστές ως συμφωνίες αμοιβαίας δουλείας, επέτρεψαν στα πολυκαταστήματα να έχουν λόγο για το μακιγιάζ στο εμπορικό κέντρο. «Συχνά, ήταν δύσκολο να πείσουμε το πολυκατάστημα να συμφωνήσει να κάνει μη παραδοσιακές χρήσεις λιανικής στον ιστότοπο», πρόσθεσε.
Οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων πρέπει επίσης να αμβλύνουν τις ανησυχίες των λιανοπωλητών σχετικά με ζητήματα στάθμευσης και κυκλοφοριακή συμφόρηση κατά τη διάρκεια και μετά την κατασκευή. Αλλά καθώς περισσότερα από αυτά τα έργα έρχονται στην αγορά, αρχίζουν να δημιουργούν μια υπόθεση για τον εαυτό τους, λένε οι προγραμματιστές.
Ο κ. Flynn έχει θέσει ως προτεραιότητα για την Kimco να βρει τρόπους να προσθέσει κατοικίες στα 550 ακίνητά της. Τώρα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου χτίζει περίπου 1.000 διαμερίσματα το χρόνο και ακολουθεί μια προσέγγιση επίγειας μίσθωσης, που σημαίνει ότι συνεργάζεται με έναν τρίτο κατασκευαστή για την κατασκευή των διαμερισμάτων. Στόχος του είναι να έχει 15.000 διαμερίσματα που θα εγκριθούν ή θα κατασκευαστούν μέχρι το 2025.
Η στρατηγική ανάπλασης της Kimco αποκομίζει οφέλη: Πέρυσι, η επισκεψιμότητα σε όλο το χαρτοφυλάκιό της αυξήθηκε μόλις 0,6 τοις εκατό από το προηγούμενο έτος, αλλά αυξήθηκε κατά 5,3 τοις εκατό σε ακίνητα που έχουν στοιχείο μικτής χρήσης, είπε η εταιρεία. «Η μεγαλύτερη πρόκληση, νομίζω, είναι ο χρόνος», είπε ο κ. Flynn. «Πρέπει να έχετε έναν χρονικό ορίζοντα όπου μερικές φορές αυτά τα έργα χρειάζονται πέντε έως 10 χρόνια προτού καν δικαιωθούν ή βάλουν ένα φτυάρι στο έδαφος».
Τα δύσκολα εμπορικά κέντρα δεν έχουν πάντα αυτό το χρονοδιάγραμμα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα εμπορικά κέντρα που έχουν πέσει εκτός ζήτησης κατεδαφίζονται. Τέτοια ήταν η περίπτωση του εμπορικού κέντρου White Plains στη Νέα Υόρκη, το οποίο χτίστηκε το 1972 και κατεδαφίστηκε πέρυσι αφού έχασε τους λιανοπωλητές και τη συνάφεια μεταξύ των καταναλωτών. Τον Δεκέμβριο, το έδαφος έσπασε στο Hamilton Green, ένα συγκρότημα πολυκατοικιών, στο σημείο όπου κάποτε βρισκόταν το εμπορικό κέντρο.
«Αυτό το εμπορικό κέντρο μετατράπηκε από ένα περιουσιακό στοιχείο στην κοινότητα που οδηγούσε την οικονομική δραστηριότητα και την ενέργεια σε μια υποχρέωση για την κοινότητα να παραμένει κενή», δήλωσε ο Scott Rechler, διευθύνων σύμβουλος της RXR, ιδιοκτήτης της Hamilton Green.
Η προσθήκη κατοικιών δεν είναι η μόνη λύση που εξετάζουν οι ιδιοκτήτες εμπορικών κέντρων. Στο εμπορικό κέντρο Moorestown στο Νιου Τζέρσεϊ, ένα τοπικό ιατρικό κέντρο, το Cooper University Health Care, θα αναλάβει τον χώρο που κάποτε καταλάμβανε η Sears και θα κατασκευάσει μια κλινική για υπηρεσίες εξωτερικών ασθενών.
Η προσθήκη ιατρικών υπηρεσιών στα εμπορικά κέντρα είναι επίσης δημοφιλής τάση, είπε ο κ. Lamella του Cushman. Γίνεται τόσο ενδιαφέρον για τα στελέχη του real estate στο λιανικό εμπόριο που τώρα περιλαμβάνει την ιδέα στις παρουσιάσεις του σε συνέδρια σε μια διαφάνεια που γράφει: «Το εμπορικό κέντρο του μέλλοντος: δείπνο, μια ταινία και μια κολονοσκόπηση — όχι απαραίτητα με αυτή τη σειρά. ”
Αλλά η μετατροπή ενός εμπορικού κέντρου σε κάτι περισσότερο από έναν προορισμό για την αγορά παπουτσιών, μακιγιάζ και φορεμάτων χορού απαιτεί πληροφορίες πέρα από την αίθουσα συνεδριάσεων. Απαιτείται συμμετοχή στην κοινότητα και έγκριση της δημοτικής αρχής. Για το σχέδιό της να χτίσει διαμερίσματα στο Westlake, η Kimco έπρεπε να λάβει έγκριση από το δημοτικό συμβούλιο του Daly, κάτι που έκανε δύο φορές. Σε όλη την Καλιφόρνια, οι δήμοι κλήθηκαν να ενημερώσουν τα αναπτυξιακά τους σχέδια για να αντιμετωπίσουν την έλλειψη στέγης και οι προγραμματιστές εκεί έλαβαν εγκρίσεις για την κατασκευή συγκροτημάτων κατοικιών στα εμπορικά τους κέντρα.
Το PREIT, ένα καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα που κατέχει 18 εμπορικά κέντρα, σχημάτισε μια ομάδα που περιλάμβανε έναν σχεδιαστή και έναν μηχανικό κυκλοφορίας για να βοηθήσει στη διαδικασία έγκρισής του. Στο Moorestown, προχώρησε στη διαδικασία επειδή είδε ένα «αρκετά προοδευτικό πολιτικό περιβάλλον», δήλωσε ο Joseph F. Coordain, διευθύνων σύμβουλος του καταπιστεύματος. Τον Αύγουστο του 2021, το Δημοτικό Συμβούλιο ψήφισε ομόφωνα την έγκριση του σχεδίου ανάπλασης.
«Η έλλειψη κατοικιών σε συνδυασμό με τη δυνατότητα πλήρωσης αυτών των τοποθεσιών είναι ο λόγος για τον οποίο έχουν σίγουρα πολύ νόημα», δήλωσε ο Jay Lyric, εθνικός διευθυντής ανάλυσης πολλαπλών οικογενειών στην Constar, μια εταιρεία εμπορικών δεδομένων ακινήτων. «Δεν έχω ακούσει πραγματικά πολλές αντιδράσεις για αυτές τις εξελίξεις σε σύγκριση με άλλες πολυοικογενειακές εξελίξεις που έχουν προβλήματα να προχωρήσουν λόγω ρυθμιστικών ή πολιτικών απωθήσεων».
